Совсем недавно на покупке египетской недвижимости можно было за два года сделать еще одно состояние, равное, первоначально вложенному. Так, еще в 2006 году рост цен на египетскую недвижимость составлял 40% в год. Теперь рынок, конечно, поостыл, и прогнозируемый рост на 2008 год оценивается в 10-15%. Но это, по мнению Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru - не повод для уныния. Недвижимость в столице и курортных зонах ведет себя по-разному. Если в Каире рост цен существенно замедлился, то в туристической Хургаде он сохраняет высокие темпы.
Cтолица Египта Каир четко делится на две части — новую и старую. Старый город, занимающий восточный и южный районы, состоит из многочисленных узких улиц и застроен, главным образом, глинобитными и каменными 2-4-этажными домами. В его пределах сохранились памятники от 4 в. до н. э. по 19 в. н. э. Среди сооружений римского времени выделяется башня в крепости Вавилон, построенная архитектором Аполлодором в конце I века до н.э. Имеются и византийские постройки - коптские церкви св. Сергия и Вакха, Богоматери и св. Варвары. Мечеть Амра ибн аль-Аса, построенная в 642 году, относится к раннеарабским памятникам. Остальные сооружения Старого Города относятся к Средневековью и Новому времени.
В центре Каира посреди Нила расположился остров Гезира, где находятся современные постройки, в том числе несколько пятизвездочных гостиниц. Новый город занимает западный и северо-западный районы, а также включает расположенный на северо-востоке Гелиополь, кварталы которого выстроены в ХХ веке на месте снесенных развалин древнеегипетского города. В Новом Городе имеются прямые широкие проспекты, большие площади, бульвары и сады. Западная часть в 1863—79 годах была застроена правителем Исмаил-пашой по образцу Парижа.
На улицах северо-западной части преобладают многоэтажные здания, большинство из которых возведено при Насере по генплану 1955 года. В настоящее время реконструируются так называемые «серые районы» с хаотической застройкой. При этом плотность застройки повышается за счет сноса четырехэтажек и возведения на их месте 9-16 этажных домов. Ныне, по данным британской компании «Egypt Property Relevation» на четырехэтажки приходится лишь 29% жилого фонда, а 40% занимают дома повышенной этажности.
Аренда: привлекательная, но коварная
Стоимость квадратного метра каирской жилплощади колеблется в рамках $410-710 долларов. При этом каирские квартиры считаются в мире наиболее выгодными с точки зрения покупки для последующей сдачи в аренду, поскольку приносят в прибыль, составляющую в среднем 11% от текущей цены квартиры, а в отдельных районах – и до 17%. Однако доходность эта не абсолютная а относительная. Средняя стоимость аренды 100-метровой квартиры в новом доме составляет 400 долларов. Несложно посчитать, что метр сдается внаем по 4 доллара. В центре города с исторической застройкой дороже – аренда метра обходится уже в 9 долларов, но может доходить и до 12-ти.
Так что в деньгах эта сумма получается не такой значительной, как ожидается, поскольку в среднем квадратный метр каирской недвижимости стоит в пределах 500 долларов, а на январь этого года средняя цена составляла 455 долларов за кв. метр. Именно из-за низкой цены продажи, а не из-за высокой аренды египетская недвижимость по данным Globalpropertyguide.com, и считается самой доходной в мире.
Когда потенциальный инвестор понимает, наконец, эту истину, у него возникает мысль купить множество объектов недвижимости и стричь купоны, собирая арендную плату. Однако и тут не всё так просто - для иностранцев существуют ограничения: они не могут владеть более чем двумя объектами недвижимости, а их общая площадь не может превышать 4000 кв. метров. Вдобавок ко всему, доходы с аренды облагаются прогрессивным налогом. Если вы получаете до 5 тысяч долларов в год, то такса нулевая, свыше этой суммы она сначала 10-процентная, после 20 000 – 15-процентная, а после – 40 000 – 20-процентная. Максимальная же налоговая ставка доходит до 50%, но на такой налог вы всё равно не заработаете из-за тех самых ограничений для иностранцев.
Облагается налогом и купля-продажа недвижимости. Регистрационный налог (500-2000 долларов в зависимости от площади) платит продавец. Он же оплачивает и 3-процентный Legal Fee. А вот остальные налоги платит покупатель. Окончательная фискальная цифра зависит от площади жилья и сумме может доходить 32,9% от цены продажи. Минимальная планка - «всего» 7,5 %.
Считаем каирскую выгоду
Так за какую сумму можно купить каирскую квартиру и какой реальный доход можно с нее «снять»? Каирская аренда стоит в среднем примерно четыре доллара за квадратный метр в месяц. Квартира площадью 150 кв. метров вам обойдется при покупке в среднем в 60 900 долларов. Это всего 406 долларов за кв. метр, но квартира большая. Сдать же ее можно в среднем за 580 долларов в месяц. Квартира эта, таким образом, окупится только за счет аренды менее чем через девять лет (при условии, если стоимость найма расти не будет). Годовой же доход составит 11,4%.
Выгоднее всего брать 250-метровую квартиру ближе к центру, где аренда выше. Стоит она в среднем 136 тысяч. В год на этой квартире можно заработать более 17%. Однако в деньгах-то доход с аренды составляет в месяц 2000 долларов. Сумма эта вполне сопоставимая с московской зарплатой. Не забудьте о налоге – с суммы в $24000, набежавшей в год надо платить 15% - то есть $3600. Так стоит ли городить египетский огород в Каире? Может быть, переключиться на курортные зоны?
Хургада: рост в полтора раза
Цены на курортную недвижимость несколько отличаются от каирских. Так, апартаменты в жилых комплексах, возводимых англичанами - компанией «Egypt Property Relevation» в Хургаде, предлагаются по ценам от 15 до 39 тысяч фунтов. При переводе из английских футов и фунтов в метры и доллары получается, что квадратный метр стоит от 200 до 300 долларов.
Но здесь надо учитывать, что объекты – строящиеся. Готовые же апартаменты по цене могут превысить каирские квартиры. Так, 46-метровые апартаменты в приморской Хургаде стоят 19 тысяч евро, что в переводе на $/sq.m, дает нам целых 650 долларов за метр. Правда, повысятся, по сравнению с Каиром, не только цены, но и комфорт – та же компания продает квартиры под ключ уже с мебелью, а в Каире эта мебель будет состоять из продавленного дивана и почти что «антикварного» стола. Однако средние цены в Хургаде всё равно оказываются меньше каирских – 350 долларов за квадратный метр.
Есть у курортной недвижимости и другое преимущество. Если на каирские квартиры рост цен ныне замедлился, то, по сообщению директора по развитию бизнеса компании «Cairo Star» Владимира Кузьмина, - одного из участников выставки InterHome, за 2007 год цены на курортную недвижимость по берегам Красного моря выросли более чем в полтора раза, и по его же словам они пока продолжают расти теми же темпами.
Таким образом, курортные зоны Египта дают возможность заработать частному инвестору. Если вы вкладываете в строительство 100-метровой квартиры 30 тысяч долларов, то через 9 месяцев она будет стоить 65 тысяч, а, учитывая еще и общий рост цен на недвижимость, то к концу строительного периода (он обычно составляет 9 месяцев, но мы для ровного счета возьмем год) апартаменты будут стоить почти 100 тысяч.
Хургада представляет собой маленький городишко, численность населения которого никто точно не знает. Она тянется узкой длинной 10-километровой полоской вдоль восточного побережья Красного моря почти напротив находящегося на Синайском полуострове Шарм-эль-Шейха.
Застройка Хургады началась в 1980 году, и большую е часть составляют отели и дома для иностранцев.
Хургада располагает своим международным аэропортом. Немаловажно для иностранцев также и то, что берег в окрестностях Хургады изобилует причалами для яхт. Кроме того, состояние улиц в Хургаде соответствуют европейским понятиям о санитарии, а еда в хурадских магазинах и ресторанах более привычна европейскому вкусу, чем еда в Каире. Кстати, о еде. Вся она, будь то суп «фуль», котлеты «феляфили» или обеденное блюдо «кошар», делается из бобов, чечевицы, различных злаков и жареного лука, и хотя на вкус она может оказаться и непривычной, вы таким набором продуктов вряд ли отравитесь.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
В Египте происходят хорошо знакомые нам процессы. Недвижимость дорожает на глазах, подтягиваясь к общемировым ценам. Дальнейшие тенденции будут зависеть от темпов нового строительства в курортных зонах, и присутствие английских инвесторов уже о многом говорит. Ну а активность нового строительства связана с мощностью туристического потока. Тут у Египта есть вечные гарантии непрекращающегося интереса к стране – пирамиды.
Наша справка:
Арабская Республика Египет (Джумхурийят Миср аль-Арабийя) находится на крайнем северо-востоке Африканского континента. По-арабски эта страна называется словом «صر —» Миср, которое в нижнеегипетском диалекте масри звучит как Маср.
Территория составляет чуть более 1 млн. кв.км. Население - 77,5 млн.человек. Египет граничит на западе с Ливией, на юге — с Суданом, на востоке — с Израилем, имеет также морскую границу с Саудовской Аравией и Иорданией.
Омывается Средиземным и Красным морями. Их соединяет самый крупный искусственно сооруженный канал — Суэцкий, открывая путь из Атлантического в Индийский океан. По территории Египта протекает самая длинная река в мире — Нил.
Metrinfo.Ru
0 коммент.:
Отправить комментарий