Специалисты отмечают, что иностранные инвесторы постепенно переключают свое внимание на молодые, развивающиеся рынки недвижимости. Причина подобного интереса лежит на поверхности: при относительно низких ценах там имеется запас их роста. Примером такого рынка является египетский – о нем и пойдет разговор в нашей статье.
В стороне от кризиса
Сегодня можно констатировать, что мировой финансовый кризис сказался на экономике Египта не так сильно, как, например, во многих странах Европы. Об этом косвенно говорит тот факт, что курс национальной валюты, египетского фунта, практически не изменился по отношению к основным мировым валютам — доллару США, евро и фунту стерлингов. Средние цены на недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынке держатся на прежнем уровне, а в элитном сегменте даже плавно растут. Правда, эксперты отмечают уменьшение потока туристов и некоторое снижение числа продаж. Однако этот спад, по мнению Андрея Чудиновича, директора по продажам компании «Hurghada Garden Estate» (Египет), связан с сезонностью. «Мы ожидаем, что уже весной спрос на египетскую недвижимость восстановится, так как традиционно его пик приходится на весенне-осенний период», — уверен эксперт.
Составляющие популярности
Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Египта обусловлена несколькими факторами, точнее их совокупностью. Во-первых, это, конечно, круглогодичный теплый климат и красивое чистое море. «Многие приезжают в Египет поправить свое здоровье. В Хургаде я встречал россиян, которые привозили детей на все лето, чтобы вылечить различные недуги, — рассказывает Андрей Чудинович. — А вообще, многие, кто был в Африке, говорят, что этот континент обладает сильной положительной энергетикой».
Во-вторых, недвижимость в Египте все еще остается одной из самых недорогих в мире. Причем это утверждение справедливо как для объектов эконом-класса, так и для элитных. По этой причине рынок доступен и крупным инвесторам, и людям с небольшим капиталом, желающим выгодно вложить свои деньги или просто иметь собственное жилье в курортном месте. «Важно отметить, что при демократичных ценах качество строительства с каждым годом возрастает. Сейчас в Египте все больше используются новые строительные материалы и современные технологии», — отмечает эксперт.
В-третьих, в последние годы страна интенсивно развивается, это особенно заметно в столице — Каире — и таких курортных городах, как Хургада, Шарм Эль Шейх, Марса Алам, Сафага. При этом стоимость жизни в Египте остается относительно невысокой.
Секторы недвижимости и показатели спроса
У каждого сегмента рынка египетской недвижимости имеется свой круг потребителей. Так, местные жители стремятся купить жилье эконом-класса, а иностранные инвесторы интересуются коммерческими и курортными объектами. Застройщики в свою очередь стараются удовлетворить спрос всех желающих. В целом ситуация на рынке такова, что спрос по-прежнему превышает предложение, а потому цены на жилье все еще не достигли своего пика.
Сектор курортной недвижимости в значительной степени сформировался под влиянием спроса со стороны иностранных инвесторов. Правда, сегодня на этом рынке можно наблюдать некоторое несоответствие между запросами потребителей и объектами, предлагаемыми застройщиками. Строительные компании, изначально переоценившие спрос на виллы класса люкс, сейчас испытывают затруднения в их реализации. Большая же часть нынешних клиентов заинтересована в приобретении небольших апартаментов.
Для россиян наиболее важным критерием при выборе объекта является его близость к морю. Среди наших соотечественников наиболее востребованы такие виды жилья, как студии и квартиры в закрытых комплексах с собственной инфраструктурой. Также в последнее время многие из них стали покупать квартиры в комплексах, распложенных за городом.
«Нижний предел покупки составляет 25–30 тыcяч долларов. Сравнительно большой выбор объектов приходится на среднюю ценовую категорию — от 50 до 70 тысяч долларов. Цены же на элитную недвижимость приближены к европейским стандартам — от 1,5 до 2 тысяч долларов за квадратный метр», — рассказывает Мария Крутикова, менеджер по продажам компании «Baron Estate» (Египет).
«Первичка» более выгодна
Эксперты говорят о том, что сегодня в Египте надежнее и выгоднее приобретать объекты на первичном рынке. Почему? Дело в том, что при покупке «вторички» у будущего собственника возникает больше рисков. Здесь очень важна юридическая чистота сделки, которую может обеспечить лишь профессиональное агентство. При недостаточной проверке «истории» объекта либо при неправильном оформлении документов у нового владельца в дальнейшем могут возникнуть проблемы.
Когда ж е покупатель вкладывает средства в строящееся жилье, он является его первым и единственным собственником и заключает договор непосредственно с застройщиком.
На сегодняшний день особенно выгодно вкладывать средства в современные охраняемые комплексы с хорошо развитой инфраструктурой, расположенные на первой линии от моря. Стоимость жилья в таких комплексах к окончанию строительства может возрасти вдвое.
Практически все застройщики в курортных городах предоставляют своим клиентам рассрочку платежа до окончания строительства проекта. При этом цена на квартиру, по словам Андрея Чудиновича, никогда не увеличивается. Уже построенные квартиры в рассрочку продают реже, но такая практика тоже существует. Здесь все зависит от коммерческой политики компании-застройщика. Как пояснила Мария Крутикова, если застройщик практикует более длительную рассрочку, например до пяти лет, то в этом случае, как правило, взимается фиксированная процентная ставка.
Качественный объект без арендатора не останется
Достаточно выгодно в Египте и сдавать свое жилье в аренду. Согласно египетским законам у иностранного гражданина, владеющего недвижимостью, для этого нет никаких препятствий. Более того, если сумма дохода от аренды не превышает 20 тыс. долларов год, то она не облагается налогом.
Приобретенный объект, сдаваемый в аренду, может окупиться за 7–10 лет, что в мировой практике считается хорошим показателем. «В курортных городах Египта сейчас проживает много иностранцев, которые арендуют жилье, а также египтян, приезжающих туда работать из других городов. Так что спрос на аренду жилья стабильный», — пояснят ситуацию Андрей Чудинович. Но, конечно, если человек приобретает недвижимость именно с такой целью, то он должен ориентироваться на спрос, существующий на этом рынке. Ведь рентабельность аренды зависит от многих факторов, в числе которых месторасположение объекта, наличие инфраструктуры, удаленность от центра города и пляжей и т.д. «Россиянам, которые рассчитывают на гарантированный доход от сдачи своего жилья в аренду, я бы порекомендовала приобретать курортную недвижимость, расположенную на территории «отельных» или крупных резидентских комплексов. Именно эти виды жилья наиболее часто снимают туристы. Одной из привлекательных сторон заключения подобной сделки является возможность оформления так называемого договора обратной аренды с гарантированной прибылью от 7 % годовых. Что это означает? Приобретая квартиру, клиент может сразу заключить договор с администрацией отеля, по которому его недвижимость будет сдаваться в аренду с гарантированным доходом. В данном документе оговаривается определенный период времени, в течение которого владелец недвижимости может пребывать в своей квартире», — рассказывает Мария Крутикова.
«Стоимость аренды жилья эконом-класса сейчас начинается от 200 долларов в месяц, а элитных квартир в комплексах со своей инфраструктурой, также вилл — от 800 долларов в месяц», — рассказывает Андрей Чудинович.
Сдать свое жилье сейчас намного проще, отмечает Мария Крутикова, так как во многих курортных комплексах имеются собственные службы, занимающиеся сдачей квартир в аренду. Поэтому владельцам квартир в таких комплексах не нужно самим заниматься поиском арендаторов. В их отсутствие сотрудники служб все сделают сами.
Емкость рынка внушает оптимизм
Специалисты считают, что потенциал Египта в целом и его рынка недвижимости в частности огромен, и включают его в десятку самых перспективных для иностранных инвестиций мест в мире. По их мнению, в ближайшее время популярность этого рынка возрастет многократно.
«Строительство большого количества различных по стилю и ценовым категориям резидентских комплексов, включающих виллы, апартаменты, студии, открывает широкий спектр возможностей для потенциальных покупателей. На мой взгляд, рынок египетской недвижимости привлекателен для инвесторов благодаря своей стабильности», — говорит Мария Крутикова.
Что касается российских инвесторов, то, как считает Андрей Чудинович, еще несколько лет назад наши соотечественники относились к этому рынку с известной долей осторожности. «Не было практики работы с ним, также сказывался недостаток информации. Но сейчас ситуация меняется, в СМИ появляется все больше публикаций на эту тему. А достоверные сведения — это один из самых важных факторов для инвестора», — считает Андрей Чудинович.
Безусловно, подъем на рынке недвижимости Египта не может продолжаться вечно. Развитие мировых рынков имеет циклический характер, и эта страна не станет исключением из правил. Вопрос только в продолжительности сегодняшнего бума, но пока все говорит о том, что его окончание наступит еще не скоро.
Марина Тюлькина
Источник: nedvigimost.com
